Opzeggen huurcontract door verhuurder - Voorbeeldbrief en uitleg

Huurder uitzetten?

Je huurder betaalt niet of betaalt steeds te laat. Je huurder heeft zonder jouw toestemming een kamer onderverhuurd, of je huurder veroorzaakt overlast. Hoe dan ook: je wilt de huurder uit de woning te zetten. Maar is dat uitzetten wettelijk gerechtvaardigd? En zo ja, hoe zorg jij er als verhuurder voor dat het opzeggen van het huurcontract op een juiste juridische wijze gebeurt?

Waar moet de opzegging huurcontract door verhuurder aan voldoen?

Het opzeggen van een huurcontract door jou als verhuurder is een precieze handeling. Fouten in de opzegging hebben juridische verstrekkende gevolgen, de opzegging kan bijvoorbeeld ongegrond worden verklaard door de rechtbank. De brief geldt in dat geval dus niet als opzegging van het huurcontract.

Fouten in de opzegging hebben juridisch verstrekkende gevolgen.

Waar moet je als verhuurder bij het opzeggen van een huurcontract rekening mee houden?

• Verstuur je brief aangetekend
• Zorg dat de brief een geldige reden van de opzegging bevat
• Stuur iedere contractuele huurder een eigen brief
• Vraag om een akkoord binnen een termijn van 6 weken
• Geef de vervolgstappen aan bij een uitblijvende reactie
• Vermeld optioneel de datum ontruiming woning

Let op: verhuur je jouw woning in het kader van de Leegstandwet? Dan gelden er andere regels. Ook bij een tijdelijk huurcontract voor bepaalde tijd is de regelgeving anders. Bekijk hiervoor de specifieke regels op de website van de Rijksoverheid.

Opzegtermijn huurcontract

Bij het opzeggen van een huurcontract of overeenkomst door huurder of verhuurder moet je rekening houden met een opzegtermijn. Deze opzegtermijn is afhankelijk van de woonduur van de huurder.

• Huurt de verhuurder de woning minder dan 1 jaar? Dan geldt er een minimale opzegtermijn van 3 maanden.
• Huurt de verhuurder de woning langer dan 1 jaar? Dan geldt er een minimale opzegtermijn van 4 maanden.
• Huurt de verhuurder de woning langer dan 2 jaar? Dan geldt er een minimale opzegtermijn van 5 maanden.
• Huurt de verhuurder de woning langer dan 3 jaar? Dan geldt er een minimale opzegtermijn van 6 maanden.

Redenen opzeggen huurcontract door verhuurder

Aan het begin van deze tekst gaven we een aantal voorbeelden om als verhuurder een huurcontract op te mogen zeggen. Wat zijn voorbeelden van geldige redenen?

• Overlast
  De huurder zorgt voor overlast in de omgeving. Het moet hierbij gaan om ernstige, herhaaldelijke en aanhoudende overlast, dat ondanks meerdere waarschuwingen en pogingen om tot een oplossing te komen, niet ophoudt. Denk hierbij aan overlast door huisdieren, alcoholmisbruik en drugshandel. In het geval van overlast is de verhuurder niet verplicht het huurcontract op te zeggen, maar kan hij of zij direct een rechtszaak starten om de huurovereenkomst te laten ontbinden door de rechter. Het verzamelen van bewijslast is erg belangrijk bij overlast. Zonder uitgebreid dossier zal de huurder beschermd worden door de wet, en dus door de rechter.

Het verzamelen van bewijs is bij overlast erg belangrijk.

• Wanbetaling
  De huurder betaalt de huur niet. Meestal wordt hierbij een achterstand van drie maanden gehanteerd, wil een rechter meegaan in deze reden als opzegging. Maar is de huurder minder dan een jaar geleden al een keer door de rechter veroordeeld tot betaling van een huurachterstand, dan is een huurachterstand van twee maanden voldoende reden voor de rechter om tot ontbinding over te gaan.
• Illegale onderhuur
  Het onderverhuren van een woning is toegestaan, tenzij in het huurcontract staat dat dit niet mag. Illegale onderhuur is dan ook een reden om een contract te beëindigen. Deze ontbinding verloopt via de rechtbank.  Lees hier meer over de regels omtrent onderhuur. Huurrechtjuristen.nl kan deze procedure voor verhuurders uit handen nemen.
• Dringend eigen gebruik
  Een woning moet gesloopt worden. Of je wilt de woning duurzaam ontwikkelen. In dat geval is er sprake van dringend eigen gebruik. Ook dit is een reden om een huurcontract te beëindigen.
• Illegaal gebruik woning
  Gebruikt de huurder een woning voor illegale doeleinden, zoals bijvoorbeeld een wietplantage? Dan biedt dat voldoende reden om het huurcontract op te zeggen.
• Nieuwe bestemming
  De woning waarin de huurder woont, wordt gesloopt. Op de plek verschijnt een nieuwe woontoren, passend bij het bestemmingsplan van de gemeente. Ook dit is een reden om als verhuurder een huurcontract te beëindigen.

Overgaan tot ontruiming van de woning? Dit moet je weten.

Stel, jouw huurder betaalt de huur niet, gebruikt de woning voor illegale doeleinden, verhuurt de woning illegaal onder of veroorzaakt ernstige overlast. Als verhuurder kan je dan het huurcontract ontbinden, maar de kans bestaat dat de huurder weigert de woning te verlaten.

In dat geval moet je alsnog een rechtszaak starten om toestemming te krijgen van de rechter om de woning te ontruimen.

Het is het geval van illegale onderverhuur, ernstige overlast, illegaal gebruik van de woning en wanbetaling vaak beter om direct een rechtszaak te starten dan het huurcontract te ontbinden. Huurders die zich schuldig maken aan deze praktijken zijn meestal niet geneigd te vertrekken na een opzeggingsbriefje van de verhuurder.

Woning opleveren bij opzegging huurcontract

Het huurcontract is opgezegd door de verhuurder, mogelijk met hulp van een vonnis van de rechter. De huurder moet zijn of haar woning ontruimen. Maar aan welke verplichtingen moet die huurder voldoen bij die ontruiming?

Dat hangt af van het huurcontract. Meestal zal een huurder de woning in de originele staat moeten opleveren. Er kan uiteraard ook iets anders in het huurcontract zijn afgesproken. Voorbeeld: de huurder plaatst een tussenwand in een grote slaapkamer. De verhuurder neemt in het contract op dat deze tussenwand mag blijven bestaan bij oplevering.

Zorg als verhuurder wel altijd voor een eindinspectierapport. Ook als het huurcontract is beëindigd vanwege huisuitzetting. Je hebt dan het bewijs van de situatie bij oplevering.