Opschorting van huurbetaling is alleen toegestaan voor zover dat in verhouding staat tot de gebreken

21 april 2020 | Rechtbank Assen | 7951139 I CV EXPL 19-5172

Samenvatting

Huurders hebben een huurachterstand laten ontstaan. De huurders zeggen dat ze terecht de huur hebben ingehouden, omdat er verschillende dingen mis waren met de woning en de verhuurder nooit onderhoud heeft gepleegd. Als voorbeeld noemen ze een raam dat stuk was, waarvan de verhuurder dan weer aangeeft dat de huurders zelf niet hebben willen meewerken aan de reparatie.

Opschorting van toepassing?
De gedaagden beroepen zich op opschorting. Opschorting is slechts toegestaan voor zover dat in verhouding staat tot de gebreken en alleen vanaf het moment dat de verhuurder bekend is met het bestaan ervan. Maar nu de huurders zijn vertrokken uit het huis kan er geen sprake meer zijn van opschorting.

Minder woongenot
De kantonrechter geeft aan dat het beroep op opschorting van de huur na het einde van de huurovereenkomst niet meer van toepassing in. De rechter ziet het meer als een beroep op verrekening omdat de huurder een gebrek aan woongenot heeft gehad. De rechter moet dus beoordelen of de huurders ook daadwerkelijk minder ‘genot’ hebben gehad van de woning.

Stapelbed staat in de weg
Er is meerdere keren lekkage geweest in de woning. Het is de verantwoordelijkheid van de verhuurder om het dak goed te repareren. Maar dat door deze lekkage, evenals een kapot kantelraam, de huurders geen woongenot hebben gehad, is niet komen vast te staan. Toen de verhuurder het raam wilde repareren in 2016 lieten de huurders weten dat er een stapelbed voor stond dat niet makkelijk verplaatst kon worden. Pas in 2018 gaven de huurders weer aan dat het bed weg was. De rechter is van mening dat de huurders hiermee de reparatie hebben verhinderd tot 2018.

‘Korting’ op de huursom
Het kapotte raam is volgens de rechter wel aan te merken als een gebrek, maar om daarvoor zoveel huur in te houden als de huurders gedaan hebben, is niet redelijk. De rechter beslist dat het redelijk zou zijn geweest als de huurders 5% ‘korting’ zouden hebben gekregen op het huurbedrag. De huurders worden daarom alsnog veroordeeld om 95% van de gevorderde hoofdsom te betalen. Aangezien ze grotendeels in het ongelijk zijn gesteld moeten ze ook de proceskosten betalen.

vonnis

in de zaak van

Eiser,

hierna te noemen: Eiser,

wonende te,

eiser in conventie, verweerder in reconventie,

gemachtigde: E.C.Y. Cheung,

tegen

gedaagde 1 & 2,

hierna te noemen: Gedaagden,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

procederende in persoon.

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt:

– de dagvaarding van 29 juli 2019;

– de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie op de rol van 20 augustus 2019; – de conclusie van repliek tevens conclusie van antwoord in reconventie op de rol van 15 oktober 2019;

– de conclusie van dupliek, tevens conclusie van repliek in reconventie op de rol van 12 november 209

– de akte van uitlating/conclusie van dupliek in reconventie op de rol van 10 december 2019;

– de akte uitlating producties op de rol van 11 februari 2020.

1.2. Ten slotte is vonnis nader bepaald op vandaag.

2. De vaststaande feiten in conventie en in reconventie

2.1. De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.

2.2. Eiser heeft per 15 december 2009 zijn woning verhuurd aan Gedaagden Volgens de huurovereenkomst van I l november 2009 bedraagt de huur € 769,00 per maand, bij vooruitbetaling (voor de 15e van de maand) te voldoen. Dit bedrag bestaat volgens de overeenkomst uit € 570,00 aan kale huur, € 160,00 aan voorschot op de vergoeding van de door of vanwege verhuurder te verzorgen leveringen en diensten (hierna: servicekosten) en E 38,00 voor gas, water en licht. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing verklaard. Gedaagden hebben een maand huur als waarborgsom betaald.

2.3. Op 26 februari 2011 hebben Gedaagden van Eiser (achteraf) schriftelijk toestemming gekregen om het keukenblok in de woning door een ander keukenblok te vervangen. Daarbij is overeengekomen dat het nieuwe keukenblok zich in goede staat moet bevinden en dat als er schade zal ontstaan tijdens en na het plaatsen van het keukenblok, Gedaagden daarvoor verantwoordelijk zijn en voor reparatie zullen zorgen.

2.4. In het najaar van 2016 hebben Eiser en Gedaagden via WhatsApp contact gehad. Op 25 oktober 2016 hebben Gedaagden gemeld dat het dak lekt en dat enkele ramen niet goed sluiten. Eiser heeft vervolgens geappt dat er een dakdekker langs zal komen, dat hij een advertentie heeft geplaatst op marktplaats met een oproep om het kiepraam te repareren en dat hij gegevens van het raam nodig heeft. Ook heeft Eiser Gedaagden gevraagd de afvoerpijp van het dak en een plank op het dak vast te zetten. Gedaagde c.s, hebben de gegevens doorgestuurd en op 29 november 2016 heeft Eiser bevestigd dat foto’s, merk en maten van het raam naar het bedrijf zijn verzonden.

2.5. Op 23 mei 2018 hebben Gedaagden Eiser via WhatsApp gevraagd naar de volgende punten te kijken en ze eventueel te repareren: “c ever hele huis, slat Wc-deur, raam slaapkamer sluitsysteem, raam badkamer sluiting, voordeur is verrot, garage schilderen”. Eiser is bij de woning geweest en heeft Gedaagden per e-mail van 30 mei 2018 en per WhatsApp geschreven dat er afspraken zijn gemaakt over de reparatie van enkele gebreken die partijen de dag ervoor bij langs zijn gelopen. Volgens de e-mail is afgesproken dat Gedaagden het riool zullen ontstoppen, de afvoerbuis in de kruipruimte zullen meten en het slot van de we-deur zullen repareren. Eiser zal volgens de e-mail de verrotte voordeur repareren en verven. het sluitsysteem van het raam op de slaapkamer repareren of vervangen en de werkzaamheden aan het dak, zoals het terugplaatsen van een afvoerpijp en het tentgschroeven van een strip/plank, voor zijn rekening nemen. Ook is besproken dat Gedaagden en Eiser de garage samen zullen schilderen en repareren en dat ze de kosten hiervan zullen delen. Eiser schrijft hierbij dat de reden hiervoor is dat Gedaagden voor de garage geen huur betalen zodat het reëel is dat Gedaagde voortaan het onderhoud van de garage zelf voor hun rekening nemen. Ook schrijft hij dat als hij dit allemaal zelf moet doen. hij de kosten als servicekosten zal moeten doorberekenen.

2.6. Bij e-mail van 19 december 2018 hebben Gedaagden Eiser geschreven dat gebleken is dat Eiser hen onjuist heeft geïnformeerd en dat Eiser, omdat het een woning in de sociale huursector betreft, meer plichten heeft als het gaat om onderhoud. Ook delen zij mee dat dit wat hen betreft gevolgen heeft voor de huurverhogingen en de servicekosten die wel in rekening zijn gebracht maar niet zijn gebruikt voor de woning en die zij zullen verrekenen met de huur. Ook hebben zij Eiser gesommeerd alle achterstallig onderhoud, die op een eerder toegestuurde lijst is vermeld, binnen twee weken te gaan plegen. In een latere, ongedateerde brief, schrijven zij aan Eiser; Wet huurbedrag was minus de servicekosten 708.- hiervan zullen we de helft (€354) aan jullie overmaken tot dat jullie service hebben gepleegd aan de woning. Nadat jullie de service hebben gepleegd (zie lijst) zal er een verrekening plaats vinden over het restant bedrag”. Bij deze brief hebben Gedaagden een lijst gevoegd met zaken die door hen zijn gedaan aan de woning. Het gaat dan om onder andere (niet uitputtend) de volgende dingen:

– keuken plaatsen
– verwijderen van rotte delen in de voordeur, vullen met kneedbaar hout en schilderen,
– renovatie badkamér
– renovatie wc beneden
– plaatsen wc boven
– materialen aangeschaft voor badkamer en wc’s
– schilderen beschadigde binnendeuren
– meerdere keren dak repareren
– schilderen plafond en muren na waterschade
– plinten langs plafond dakkapel
– bedrading elektriciteit op zolder laten verbeteren
– verwijderen schimmel plafond badkamer
– nieuw slot op de garagedeur
– aansluiting maken voor vaatwasser
– afvoer ontstoppen
– slot wc vernieuwen
– dakgoten schoonmaken.

2.7. Bij brief van 14 maart 2019 heeft Eiser Gedaagden aangemaand om het onbetaald gelaten gedeelte van de huurprijs, € 1.693,30, te betalen.

2.8. Bij brief van 1 I juni 2019 heeft Eiser aangekondigd dat de huur wordt verhoogd met 4,1% zodat de huurprijs per 1 september 2019 E 767,35 zal bedragen.

2.9. Op 10 juni 2019 heeft Eiser nogmaals via WhatsApp aan Gedaagden gevraagd om de maten van het raam door te geven.

2.10. Bij brief van 26 juli 2019 hebben Gedaagden de huurovereenkomst opgezegd.

2.11. Op 29 augustus 2019 is de woning opgeleverd. Eiser en Gedaagden hebben de woning samen doorgelopen. Er is een “eindinspectierapport” opgemaakt dat door zowel Eiser als Gedaagde is ondertekend. Hierin is vermeld, voor zover hier van belang:

‘(…) Geconstateerde gebreken of wijzigingen nwt eventuele opmerkingen en afspraken:

kunststofvoordeur

garagedeur V

Badkamer luik

slaapkamerraam stuk (klein) gr kamer sluiting piept kl. kamer niet opgelost

zolderwand muur plafond

fietsenhoek berging

kranen

containers

kruipruimte. badkamer aangedraaid worden

daklekkage

Struiken in de tuin

beplanting tralie voor klimplant

trapalunanium treden

wc-bril beneden los

schuur rek achtergelaten

fietsenhoek lat is niet goed. schuurtje is kleiner dan origineel

cv ketel geen warm water, geeft F20 p10″ (…)”.

3. De vorderingen en de verweren in conventie en in reconventie

3.1. Eiser vordert in conventie, verkort weergegeven:

a. hoofdelijke veroordeling van Gedaagden tot betaling van de proceskosten,
b. ontbinding van de huurovereenkomst,
c. veroordeling van Gedaagden om de woning te ontruimen,
d hoofdelijke veroordeling van Gedaagden tot betaling van de hoofdsom van € 3.069,80,
e. hoofdelijke veroordeling van Gedaagden om E 737,35 te betalen voor iedere maand dat zij de woning nog niet ontruimd hebben,
f. hoofdelijke veroordeling van Gedaagden om de wettelijke rente over de hoofdsom te betalen vanaf de vervaldatum tot 19 juli 2019,
g. hoofdelijke veroordeling van Gedaagden om de wettelijke rente over de hoofdsom te betalen vanaf 19 juli 2019 tot aan de dag der algehele voldoening,
h. hoofdelijke veroordeling van Gedaagden om de buitengerechtelijke incassokosten van € 253,99 vermeerderd met de btw en de wettelijke rente te betalen,
i. hoofdelijke veroordeling van Gedaagden om de nakosten te betalen,
j. hoofdelijke veroordeling van Gedaagden om de kosten van de dagvaarding te betalen.

Eiser stelt hiertoe, samengevat, dat Gedaagden tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst omdat zij de huur, ondanks aanmaning en sommatie, niet stipt en niet volledig hebben betaald en omdat zij overlast veroorzaken voor omwonenden. Volgens Eiser is er geen rechtsgrond voor opschorting van de huur omdat hij nooit in gebreke is gesteld of gelegenheid heeft gekregen tot herstel van de vermeende gebreken terwijl Gedaagden niet meewerkten aan het herstel van het raam en het dak ondeugdelijk hebben gerepareerd.

3.2. Gedaagden concluderen tot afwijzing van de vorderingen. Zij voeren daartoe aan, samengevat, dat van overlast geen sprake is en dat er diverse gebreken zijn aan de woning maar dat Eiser geen enkele vorm van onderhoud heeft gepleegd. Daarom hebben zij de helft van de huur ingehouden en Eiser gesommeerd het onderhoud te verrichten. Gedaagden noemen de volgende gebreken: een raam op de slaapkamer is al sinds 2016 stuk, het dak is lek en de regenpijp van de dakkapel was er af. Verder heeft Eiser Gedaagden gesommeerd om mee te betalen aan reparaties binnen en buiten de woning, zoals het schilderen van de garage. Gedaagde c,s. vinden dit niet terecht omdat volgens hen in de sociale sector het aan de verhuurder is om onderhoud te plegen.

3.3. In reconventie vorderen Gedaagden, verkort weergegeven:
– dat Eiser wordt veroordeeld in de proceskosten,
– dat zij door Eiser worden gecompenseerd voor het gebrek aan onderhoud tijdens de gehele huurperiode hoewel de huur telkens flink werd verhoogd,
– dat Eiser hen de borg terugbetaalt,
– dat zij tot 29 augustus 2019 de tijd krijgen de woning te verlaten,
– dat Eiser zijn excuses aanbiedt voor alle leugens die hij over Gedaagden heeft verspreid.

Gedaagden stellen hiertoe, samengevat, dat Eiser gedurende de negen jaar dat zij in de woning woonden, geen onderhoud heeft gepleegd wegens geldgebrek en dat hij hen heeft gedwongen kosten van onderhoud mee te betalen of zelf het onderhoud aan de woning te doen. Zij hebben de huur opgezegd en willen de borg terug hebben.

3.4. Eiser voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen in reconventie. Eiser voert, samengevat, aan dat de woning bij sleuteloverdracht in december 2009 in goede staat en zonder gebreken was en dat het gehuurde altijd goed is onderhouden. Eiser betwist dat het raam al voor 2016 stuk was. Hij voert aan dat Gedaagden hun medewerking aan herstel hebben geweigerd doordat zij de maten niet of onjuist hebben doorgegeven en niet wilden dat Eiser op de door hem voorgestelde datum het raam zou repareren. Ook hebben Gedaagden verklaard het raam zelf te willen repareren. Eiser betwist verder dat lekkage is ontstaan doordat de dakkapel niet vakkundig zou zijn geplaatst. Verder voert hij aan dat Gedaagden zelf hebben aangeboden het dak te herstellen maar dat dit ondeugdelijk is gedaan waardoor het in 2016 weer is gaan lekken. Volgens Eiser is het dak in september 2019 door een erkend bedrijf hersteld. Eiser is van mening dat verrekening van de borg niet mogelijk is omdat de kosten van herstel vele malen hoger zijn dan de borg. Gedaagden hebben de woning volgens Eiser niet in goede staat achtergelaten. Het gaat dan om de bij aanvang van de huur aanwezige fietsenberging die is vervangen door een oude verrotte fietsenberging zonder ramen en verlichting, de keuken die is vervangen door een keukenblok in slechte staat en het niet schoon en in dezelfde staat achterlaten van de woning.

4. De beoordeling

4.1. De kantonrechter zal de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk, dat wil zeggen in één vonnis, behandelen vanwege de onderlinge samenhang.

4.2. De kantonrechter stelt vast dat de huurovereenkomst inmiddels door Gedaagden is opgezegd en dat zij uit de woning zijn vertrokken. Dat heeft gevolgen voor een aantal vorderingen. Eiser heeft zijn eis weliswaar niet gewijzigd maar uit de conclusie van repliek leidt de kantonrechter af dat Eiser geen belang meer heeft bij de vorderingen tot ontbinding (vordering onder b) en ontruiming (vordering onder c) en tot doorbetaling van de huur voor het geval Gedaagden niet tot ontruiming overgaan (vordering onder e). Verder leidt de kantonrechter uit de conclusie van repliek af dat Eiser niet langer aan zijn vordering ten grondslag legt dat Gedaagden overlast plegen of hun tuin niet goed onderhouden. Gedaagden hebben geen belang meer bij hun vordering dat zij de tijd krijgen om hun woning te verlaten. De kantonrechter zal op die punten niet verder ingaan.

4.3. Dat geldt ook voor de punten waarover partijen in de stukken discussiëren maar waarvoor zij geen vordering instellen. Het gaat dan om de schade die Eiser stelt te lijden vanwege de toestand waarin Gedaagden de woning volgens hem hebben achtergelaten (voor zover die schade meer zou bedragen dan het bedrag van de waarborgsom), over de vraag of de metalen traptreden door Gedaagden voor Eiser bewaard zouden worden en kwijt zijn geraakt, over de vraag of het onderdeel servicekosten van de huur wel daadwerkelijk servicekosten betrof, over de afspraak tot koop van de woning en over de vraag of de huurovereenkomst zich uitstrekte tot de garage direct naast de woning.

in conventie

4.4. Het gaat in conventie alleen nog om de vordering onder sub d tot betaling van de huurachterstand vanaf december 2018 tot en met september 2019 en om de bijkomende kosten van rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten. De kantonrechter begrijpt dat Eiser over de periode 15 augustus tot 15 september van 2019 nog een bedrag vordert van € 383,35 omdat de huur van de laatste maand maar deels is betaald. Dit is een wijziging/vermeerdering van eis die de kantonrechter om proceseconomische redenen onder de vordering sub d zal scharen. Tussen partijen is niet in geschil dat Gedaagden een deel van de maandelijkse huurprijs, namelijk 386,35, onbetaald hebben gelaten en dat daardoor over december 2018 tot juli 2019 een achterstand van 3.069,80 is ontstaan vermeerderd niet de achterstand over de maand augustus/september 2019 van € 383,35. De kantonrechter merkt hierbij nog op dat het hem niet duidelijk is wat de exacte huurprijs in die periode geweest is omdat in de huurovereenkomst van 2009 een ander (hoger) bedrag wordt genoemd dan in de correspondentie van partijen. De kantonrechter zal er met partijen vanuit gaan dat ongeveer de helft van de huur niet is betaald.

4.5. Ter rechtvaardiging van het niet volledig betalen van de huur beroepen Gedaagden zich erop dat Eiser in gebreke is gebleven met de nakoming van zijn verplichtingen als verhuurder, namelijk door gebreken niet te herstellen en geen noodzakelijk onderhoud uit te voeren. Zij hebben Eiser meegedeeld dat ze een deel van de huur niet zullen betalen totdat het onderhoud is verricht en dat zij daarna het onbetaalde deel van de huur willen verrekenen. De kantonrechter stelt vast dat Gedaagden geen vermindering of aanpassing van de huurprijs hebben gevorderd en ook niet hebben gesteld dat ze kosten van door henzelf verholpen gebreken op de huurprijs in mindering hebben gebracht of dat alsnog willen doen.

4.6. Het inhouden van een deel van de huurpenningen door Gedaagden was tijdens de huurovereenkomst aan te merken als een beroep op opschorting. Opschorting is een pressiemiddel om. in dit geval, de verhuurder te bewegen tot herstel van gebreken. Daarbij geldt dat als gebreken zijn hersteld, het achtergehouden bedrag alsnog betaald moet worden. In zoverre gaat het om uitstel van de verplichting tot betaling van huur en niet om afstel. Opschorting is slechts toegestaan voor zover dat in verhouding staat tot de gebreken en alleen vanaf het moment dat de verhuurder bekend is met het bestaan ervan. De huurovereenkomst is ondertussen beëindigd zodat opschorting geen effect meer heeft. De kantonrechter merkt het beroep op opschorting na het einde van de huurovereenkomst aan als een beroep op verrekening met een opeisbare tegenvordering van Gedaagde c.s, wegens een gebrek aan woongenot. De kantonrechter zal dan ook beoordelen of sprake is geweest van gebreken waardoor Gedaagden het genot van het gehuurde niet volledig hebben gehad. De vordering van Gedaagden tot compensatie voor het gebrek aan onderhoud tijdens de hele huurperiode, wordt hierna onder het kopje ‘in reconventie’ besproken.

4.7. In artikel 7:204, tweede lid, BW is, voor zover hier van belang. bepaald dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak is waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak. De wet bepaalt verder dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen maar dat dit niet geldt ten aanzien van kleine herstellingen, die zijn voor rekening van de huurder. Het is dus niet zo dat, zoals Gedaagden stellen, alle onderhoud voor rekening van Eiser is, omdat het gaat om sociale huur. Gebreken zoals het herstel van hang- en sluitwerk en het ontstoppen van het riool moeten door de huurder worden hersteld.

4.8. Niet in geschil is dat na de (eerste) lekkage aan het dak schade is ontstaan die door de verzekeraar en deels door Eiser is vergoed. Daarna hebben partijen het dak samen gerepareerd. Niet betwist is dat Eiser de kosten die Gedaagden daarvoor hebben gemaakt, heeft vergoed. Dat het dak volgens Eiser gebrekkig is gerepareerd door een onvakkundige werkwijze van Gedaagden, kan Eiser niet op Gedaagden afschuiven. De deugdelijke reparatie van de lekkage aan het dak valt immers onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Eiser heeft in 2019 ook geprobeerd het dak (opnieuw) te repareren. Dat door het (herhaalde) lekken aan het dak Gedaagden niet het genot van de zaak hebben gehad, is echter niet komen vast te staan. Gedaagden hebben onvoldoende gesteld voor de conclusie dat de zolder na de gezamenlijk reparatie niet gebruikt kon worden, mede in het licht van de stelling van Eiser dat hij bij de reparatie al heeft geconstateerd dat de zolderkamer gewoon in gebruik was.

4.9. Gedaagden hebben bij hun opschortingsbrief een lijst met zaken gevoegd (zie r.o. 2.6). De opsomming in die lijst gaat over zaken die Gedaagden aan de woning hebben verbeterd of gewijzigd en om gebreken die zij zelf hebben verholpen. Dat wordt op zichzelf door Eiser niet betwist, maar het zijn dus geen gebreken die Eiser nog kan verhelpen. Daarmee rechtvaardigden die gebreken (ook tijdens de huurovereenkomst) geen opschorting. Artikel 4:206 BW biedt de huurder de mogelijkheid om ais de verhuurder in verzuim is met het verhelpen van gebreken, die gebreken zelf te herstellen op kosten van de verhuurder, eventueel door de kosten in mindering op huurprijs te brengen. Van die mogelijkheid hebben Gedaagden echter geen gebruik gemaakt en gesteld noch gebleken is dat ze dat in deze procedure alsnog doen.

4.10. Dat het kiepkantelraam op de kleine slaapkamer stuk is, zodat het raam alleen maar dicht kan of volledig open, is aan te merken als een gebrek, Gedaagden hebben die kamer immers een lange periode niet kunnen gebruiken zoals ze voor ogen hadden (als babykamer). Vaststaat dat ze dit gebrek eind november 2016 hebben gemeld en dat Eiser heeft toegezegd dit te repareren. Ook staat vast dat Gedaagden in november 2016 de gegevens hebben doorgegeven. Toen Eiser tot reparatie wilde overgaan, hebben Gedaagden echter laten weten dat er een stapelbed in die kamer was geplaatst (om het raam dicht te houden) dat niet eenvoudig kon worden weggehaald en dat daarom geen reparatie kon plaatsvinden. Tot 29 mei 2018 hebben Gedaagden Eiser niet bericht dat het raam vrij was en gerepareerd kon warden. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat Gedaagden gedurende een lange periode (langer dan in verband met de bevalling van mevrouw Gedaagde nodig was) de reparatie van het raam hebben verhinderd zodat sprake is van schuldeisersverzuim. Over die periode kan niet worden gezegd dat sprake is van gederfd huurgenot. Uit de e-mail van 23 april 2018 blijkt dat het schuldeisersverzuim is opgeheven. Vanaf dat moment geldt dat Eiser ondanks verzoek niet tot reparatie is overgegaan.

4,11. De conclusie is dat alleen het kapotte raam als een gebrek is aan te merken. De kantonrechter is van oordeel dat het inhouden van de helft van de huur gedurende ongeveer een jaar niet tot dit gebrek in verhouding staat. Het was wel redelijk geweest als Gedaagden 5% van de huur hadden opgeschort. De kantonrechter zal hen daarom veroordelen om 95% van de gevorderde hoofdsom te betalen. Dat is E 3.280,49 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 29 juli 2019.

4.12. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. De door Eiser verzonden aanmaning voldoet niet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW gestelde eisen, omdat daarin een hoger bedrag wordt aangezegd dan op grond van het Besluit is toegestaan (en dan gevorderd).

4.13. Gedaagden worden in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten dragen die door de kantonrechter op de gebruikelijke wijze worden begroot. De nakosten zullen worden toegewezen overeenkomst de richtlijn van het LOVCK en worden begroot op een half salarispunt conform het liquidatietarief proceskosten met een maximum van 120,00 aan nakosten salaris. In dit geval komt dat neer op € 105,00.

in reconventie

4.14. De vordering van Gedaagden dat hen excuses wordt aangeboden voor de leugens die Eiser volgens hen aan het verspreiden is, zal de kantonrechter niet toewijzen. Dat Eiser een andere visie heeft op de gang van zaken, betekent niet dat sprake is van leugens. Bovendien is de vordering onvoldoende duidelijk om toe te kunnen wijzen.

4,15. Gedaagden vorderen daarnaast compensatie voor de jaren dat zij in de woning hebben gewoond zonder dat onderhoud is gepleegd en terwijl de huur telkens is verhoogd. Deze vordering kan niet worden toegewezen omdat Gedaagden daarvoor onvoldoende hebben gesteld. De kantonrechter begrijpt uit hun stellingen wel dat zij zeggen diverse onderhoudsposten voor hun rekening te hebben genomen, zoals de renovatie van de badkamer, maar zij hebben Eiser daarvoor destijds niet om een vergoeding gevraagd, althans dat is niet gesteld. Daarbij maakt de kantonrechter uit de stellingen van Gedaagden op dat de materiaalkosten door Eiser wel zijn vergoed. Kennelijk hebben Gedaagden om hun moverende redenen ervoor gekozen om onderhoud te plegen zonder dat er een vergoeding tegenover staat. Het gaat niet aan om dan bij het einde van de huurovereenkomst die kosten alsnog te vorderen. Tot slot geldt dat deze vordering onvoldoende is onderbouwd.

4.16. De kantonrechter zal daarom alleen ingaan op de vordering dat Eiser de volledige borg moet terugbetalen. In de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden is niets opgenomen over een waarborgsom. Kennelijk hebben Gedaagden bij de aanvang van de huur een borg betaald. Partijen hebben beiden niets gesteld over de hoogte van de waarborgsom, behalve dat Gedaagden in hun laatste akte onder punt 20 stellen dat ze € 1.000,00 aan borg zouden hebben betaald. Dit standpunt hebben ze te laat ingebracht en Eiser heeft hierop niet meer kunnen reageren, zodat de kantonrechter dit buiten beschouwing laat. De kantonrechter gaat er vanuit gaat dat destijds een bedrag van E 769,00 (een maand huur) aan borg is betaald. Verder begrijpt de kantonrechter dat Eiser de borg bij het einde van de huur heeft gehouden vanwege de kosten die volgens hem gemoeid zijn met het herstel van de woning na oplevering door Gedaagde c.s, De kantonrechter leidt hieruit af dat Eiser de borg niet heeft verrekend met de huur.

4.17. De vraag die beantwoordt moet worden, is of Eiser de borg terecht onder zich heeft gehouden vanwege de schade die volgens hem na de oplevering is ontstaan.

4.18. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet zo is. Ingevolge artikel 7:224, eerste lid, BW is de huurder verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Ingevolge artikel 7:224, tweede lid, BW is, indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, niet uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.

4.19. In dit geval is niet bij aanvang van de huur een beschrijving opgemaakt. Dat de door Eiser overgelegde foto’s de beginsituatie bewijzen, wordt door Gedaagden betwist. Daarom moet verondersteld worden dat Gedaagden het gehuurde in de staat hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huur, behoudens tegenbewijs. Het eindinspectierapport kan niet als tegenbewijs dienen. In dit rapport wordt alleen een opsomming gegeven van onderwerpen maar geen aanduiding van wat het gebrek precies is en van wat van de huurder wordt verwacht. Gesteld noch gebleken is bovendien dat Gedaagden de gelegenheid hebben gehad bepaalde gebreken te verhelpen. Daarbij komt dat, ook al zou het gehuurde niet netjes zijn achtergelaten, Eiser niet heeft onderbouwd dat de kosten van herstel het bedrag van E 769,00 te boven gaan. Dat betekent dat hij de borg niet heeft mogen inhouden. De kantonrechter zal. hem veroordelen tot terugbetaling van de borg.

4.20. Omdat partijen over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld, zal de kantonrechter de proceskosten in reconventie compenseren in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.

De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

veroordeelt Gedaagde hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan Eiser te betalen € 3.280,49 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag. vanaf 29 juli 2019 tot aan de dag van volledige betaling;

veroordeelt Gedaagden hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van Eiser begroot op € 107,12 aan dagvaardingskosten, E 231,00 aan vastrecht en € 420,00 aan salaris gemachtigde en in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 105,00 aan nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na-)kosten vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

veroordeelt Eiser om aan Gedaagden te betalen € 769,00,

compenseert de kosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt,