Kort geding - Ontbinding en ontruiming woning toegewezen in verband met huurachterstand van 6 maanden

Vonnis

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Enschede

Zaaknummer: 9554775 CV EXPL 21-4544

Vonnis in kort geding van 10 januari 2022

in de zaak van

Eiser

wonende te ‘s-Gravenhage,

eisende partij, hierna te noemen Wang,

gemachtigde: T. Colijn, verbonden aan IntoCash te Rotterdam,

tegen

Gedaagde

wonende te Enschede,

gedaagde partij, hierna te noemen Gedaagde

procederende in persoon.

1. De procedure

1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met producties,
• de mondelinge behandeling d.d. 3 december 2021 alwaar Heutink niet is verschenen en tegen hem verstek is verleend,
• de mondelinge behandeling d.d. 3 januari 2022 middels een Skype-verbinding na zuivering van het verstek door Heutink.

1.2 Het vonnis is bepaald op heden.

2. De feiten

2.1 Gedaagde huurt van Wang vanaf 10 oktober 2020 de zelfstandige woonruimte in Enschede tegen een huurprijs van € 992,– per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.

2.2 Gedaagde heeft per 1 november 2021 een achterstand opgelopen in de betaling van de door hem verschuldigde huur van in totaal € 5.736,–.

2.3 Wang heeft op 13 december 2021 van Gedaagde een betaling ontvangen van E 400,—, op 21 december 2021 gevolgd door een betaling van E 600,–. De huurachterstand bedraagt derhalve per saldo 4.736,–.

3. Het geschil

3.1 Wang vordert – samengevat ontruiming van het gehuurde en betaling van het bedrag

aan huurachterstand vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten ad € 715,11 incl. btw.

3.2 Gedaagde voert verweer.

3.3 Op de stellingen van partijen wordt hierna, voorover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

t.a.v. het spoedeisend belang:

4.1 Wang is een particulier verhuurder en door het onbetaald laten van de huur door Gedaagde kan Wang niet meer aan zijn eigen financiële verplichtingen voldoen. Wang heeft dan ook een spoedeisend belang bij zijn vordering, in het bijzonder de vordering tot ontruiming, opdat hij dan de woning kan verhuren aan een huurder die wel tijdig en steeds de maandelijkse huur betaalt.

t.a.v. de gevorderde huurachterstand en nevenvorderingen:

4.2 Tegen de gestelde huurachterstand, waarbij rekening wordt gehouden met de twee door Wang ontvangen betalingen in december 2021 is geen verweer gevoerd. Diezelfde constatering geldt voor de gevorderde buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente. Deze vorderingen zijn dan ook toewijsbaar.

Het beoordelingskader:

4.3 Voorop wordt gesteld dat voor toewijzing van een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening (zoals een ontruiming) alleen dan reden is, als op grond van de thans gebleken feiten en omstandigheden aannemelijk is dat in een bodemprocedure de beslissing gelijkluidend zal zijn. De vordering tot ontruiming zal in een bodemprocedure enkel in combinatie met een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst kunnen worden toegewezen.

4.4 Om voormelde reden zal de kantonrechter in het hiernavolgende beoordelen of een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure, op basis van het thans voorliggende dossier, een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing van de ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is.

t.a.v. de gevorderde ontruiming:

4.4.1 Een huurovereenkomst levert voor beide partijen verbintenissen op: voor de verhuurder de verplichting om huurgenot te leveren, voor de huurder de verplichtingen om zich als een goed huurder te gedragen en tijdig de maandelijks verschuldigde huur te betalen. Nu onweersproken sprake is van een huurachterstand van ruim zes maanden op het moment dat de dagvaarding werd betekend, levert dit aan de zijde van Gedaagde een toerekenbare tekortkoming op in de nakoming van de betalingsverplichting volgend uit de huurovereenkomst.

4.4.2 Uitgangspunt is, in de wet opgenomen in artikel 6:265 BW, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid geeft de (huur)overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (laten) ontbinden. Vaste rechtspraak van de Hoge Raad in dit soort kwesties is dat de rechter maar een heel beperkte marge heeft om in een bodemprocedure de gevorderde ontbinding en ontruiming af te wijzen. Die marge is er wat de kantonrechter betreft niet: vast staat dat Wang met Gedaagde ten aanzien van de steeds verder oplopende huurachterstand meerdere afspraken heeft gemaakt die telkens, om welke reden dan ook, door Gedaagde niet konden worden nagekomen. Eens houdt het op en voor Wang is dat punt nu bereikt.

4.4.3 Een oordeel geven over een voorlopige voorziening als gevorderd is in feite niets meer of minder clan een belangenafweging. Aan de ene kant heeft Gedaagde er een groot belang bij dat hij met zijn vriendin en een kind van drie maanden oud een dak boven het hoofd houdt. aan de andere kant dient Wang ook zijn hypothecaire verplichting met betrekking tot de door Gedaagde gehuurde woning na te komen.

4.4.4 De kantonrechter is van oordeel dat thans van Wang niet langer gevergd kan worden dat hij nog langer genoegen neemt met het onbetaald laten van de huur door Gedaagde. Voldoende aannemelijk wordt geacht dat in een bodemprocedure bij een belangenafweging tussen het woonbelang van Gedaagde en het (financieel) belang van Wang, het belang van Wang zal prevaleren boven ‘dat van Gedaagde. De kantonrechter acht dan ook, gelet op de aanzienlijke huurachterstand, de kans van slagen van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure daarom zodanig groot, dat vooruitlopen daarop in deze procedure gerechtvaardigd is.

De vordering van Wang tot ontruiming van het gehuurde zal daarom worden toegewezen.

t.a.v. de ,bevorderde ontruimingstermijn:

4.5 Wang heeft in dat geval tevens gevorderd dat Gedaagde binnen 7 dagen na de uitspraak van dit vonnis de woning zal moeten verlaten. Die termijn is wat de kantonrechter betreft te kort.

Gedaagde huurt nu (nog) in de particuliere sector maar, gelet op andere schulden die hij ook nog heeft, is voorstelbaar dat hij zich zal moeten richten op het huren van een woning in de sociale sector. De huurprijzen in die sector zijn zodanig dat die voor Gedaagde wel betaalbaar zouden moeten zijn, zeker nu hij bij zijn financiële huishouding hulp gaat krijgen van een professionele bewindvoerder.

Een feit van algemene bekendheid is dat de woningnood in Nederland hoog is. Dat geldt niet alleen voor koopwoningen maar zeker ook voor huurwoningen in de sociale sector. Wachttijden van enkele maanden zijn geen uitzondering. Echter, met een toewijzend vonnis tot ontruiming, een ophanden zijnde bewindvoering en wellicht met behulp van de gemeente Enschede en/of een woningbouwvereniging zou het mogelijk moeten zijn dat Gedaagde met zijn gezin binnen drie maanden een andere woning zou moeten kunnen vinden. De ontruimingstermijn zal derhalve vastgesteld worden op drie maanden oftewel Gedaagde krijgt tot 1 april 2021 de tijd om de woning te ontruimen.

4.6 Gedaagde heeft ter zitting aangegeven dat zijn inkomsten uit koeriersdiensten binnen zeer korte termijn omhoog zouden gaan. In dat geval zou de aankomend bewindvoerder met Wang afspraken kunnen maken over het inlopen van de huurachterstand waarbij wel de maandelijkse huur stipt en steeds wordt betaald. Mogelijk dat dan het moment van ontruiming wat opgeschoven zou kunnen worden, maar dat is aan Wang om daarover te beslissen.

t.a.v. de proceskosten:

4.7 Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld.

5. De beslissing in kort geding

De kantonrechter:

I veroordeelt Gedaagde om de zelfstandige woonruimte in Enschede met al het zijnde en de zijnen (eventuele onderhuurders daaronder begrepen, voorover zij niet huurder van zelfstandige woonruimte zijn) uiterlijk 1 april 2022 ontruimd en verlaten te hebben en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Wang te stellen;

II veroordeelt Gedaagde om tegen deugdelijk bewijs van kwijting aan Wang te betalen het bedrag van € 5.490,78 inclusief wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten, vermeerderd

met de wettelijke rente over:

• € 5.736,– vanaf 23 november 2021 tot aan de dag van betaling van € 400,-;
• € 5.336,– vanaf 13 december 2021 tot aan de dag van betaling van 600,-;
• € 4.736,– vanaf 21 december 2021 tot aan de dag der algehele voldoening;

III veroordeelt Gedaagde om aan Wang onder voorbehoud van huurverhoging tegen deugdelijk bewijs van kwijting te betalen het bedrag van € 992,– voor iedere maand na november 2021 dat Gedaagde met de ontruiming van het gehuurde in gebreke blijft, een ingegane maand te rekenen voor een gehele;

IV veroordeelt Gedaagde in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van Wang begroot op € 983,32, waaronder € 498,– wegen het salaris van de gemachtigde en 124,– aan nakosten;

VI verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

VII wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2022.