Verhuurder toont met facturen aan dat de door de huurder gestelde gebreken zijn verholpen

5 februari 2020 | Rechtbank Haarlem | 7907372/ CV EXPL 19-10229

Samenvatting

De huurder van een woning heeft een huurachterstand laten ontstaan. De huurder betwist de vordering van de verhuurder. De huurder geeft aan dat er sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW. De huurder zou de verhuurder meerdere malen hebben verzocht om de gebreken aan de woning te verhelpen. De verhuurder heeft dit volgens de huurder niet gedaan. De huurder legt vooral nadruk op de VR-ketel, die volgens haar gevaarlijk aangelegd is en daardoor leidt tot extreem hoog gasverbruik. Dit gasverbruik wil de huurder in mindering brengen op de maandelijkse huur.

VR-ketel
De huurder laat cijfers zien over het gasverbruik. Ook verwijst zij naar een e-mailbericht van een klusbedrijf waaruit volgens haar blijkt dat de ketel van slechte kwaliteit is. De verhuurder geeft aan dat in hetzelfde e-mailbericht van het klusbedrijf ook is aangegeven dat er geen gebreken aan de ketel zijn geconstateerd en dat het extreem hoge gasverbruik grotendeels wordt veroorzaakt door het stookgedrag van de huurder. De rechter oordeelt dan ook dat het extreem hoge gasverbruik niet wordt veroorzaakt door de ketel of een gebrek aan de woning.

Vervolgens laat de huurder een lijst zien met andere gebreken aan het huis. Als reactie hierop toont de verhuurder facturen waaruit blijkt dat al de gebreken op de lijst zijn hersteld.

Minder woongenot
De rechter oordeelt dat er onvoldoende blijkt dat de gebreken die de huurder aangeeft, hebben geleid tot minder woongenot. De huurder moet daarom de afgesproken huurprijs volledig betalen. De proceskosten komen ook voor rekening van de huurder.

Vonnis

Eiser 1
wonende te Santpoort-Noord
Eiser 2
wonende te Haarlem
eiseressen in conventie
verweersters in reconventie
verder te noemen: Eiser
gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung

tegen

Gedaagde
wonende te Bloemendaal
gedaagde in conventie
eiseres in reconventie
verder te noemen: Gedaagde
procederend in persoon

Het procesverloop

1.1. Eiser heeft bij dagvaarding van 8 juli 2019 een vordering tegen Gedaagde ingesteld. Gedaagde heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2. Op 8 januari 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Eiser bij brief van 27 december 2019 nog stukken toegezonden. Gedaagde heeft ter zitting nog stukken overgelegd.

De feiten

2.1. Gedaagde huurt sinds 30 mei 2017 van Eiser. De huidige huurprijs bedraagt € 1.500,00 per maand exclusief gas, water en licht.

2.2. Gedaagde heeft een huurachterstand laten ontstaan. Op 27 juni 2019 bedroeg de huurachterstand 2.314,00.

2.3. Gedaagde heeft de huurovereenkomst opgezegd per 31 januari 2020.

De vordering

3.1. Eiser vordert dat de kantonrechter Gedaagde veroordeelt tot betaling van

€ 2.765,77, te vermeerderen met wettelijke rente. De vordering bestaat uit:

– 2.314,00 aan achterstallige huur;

– € 31,78 aan wettelijke rente tot 27 juni 2019;

– € 419,99 aan buitengerechtelijke incassokosten (inclusief btw).

3.2. Eiser legt aan de vordering ten grondslag — kort weergegeven — dat Gedaagde te kort schiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door de huur (gedeeltelijk) onbetaald te laten. De buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op grond van de huurovereenkomst, artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en het Besluit BIK, alsmede op grond van de redelijkheid en billijkheid.

Het verweer en de tegenvordering

4.1. Gedaagde betwist de vordering. Zij voert aan dat in de woning sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW. Door na te laten deze gebreken, na herhaald verzoek, tijdig en adequaat te verhelpen is Eiser in verzuim. In het bijzonder is sprake van een ondeugdelijke en gevaarlijk aangelegde VR-ketel waardoor het gasverbruik extreem hoog was. Gedaagde voert aan dat zij op grond van artikel 7:207 BW bevoegd is een redelijk bedrag als meerkosten voor het gasverbruik in mindering te brengen op de maandelijkse huur. De extra gaskosten dienen tevens op grond van artikel 7:208 BW door Eiser aan Gedaagde vergoed te worden.

4.2. Gedaagde heeft bij wijze van tegenvordering aanvankelijk gevorderd dat de kantonrechter: 1. voor recht verklaart dat Gedaagde gerechtigd is maandelijks een bedrag ad € 100,00 respectievelijk € 57,00, althans een redelijk bedrag als aan Eiser toe te rekenen gaskosten, in mindering mag brengen op de huur zolang geen HR-ketel is geplaatst; II. Eiser veroordeelt tot het plegen van adequaat onderhoud aan het gehuurde (waaronder het plaatsen van een deugdelijke HR-ketel), dan wel Gedaagde te machtigen het noodzakelijke onderhoud te laten verrichten op kosten van Eiser, zulks onder verbeurte van een naar redelijkheid door de kantonrechter te bepalen dwangsom wanneer herstel niet binnen een periode van twee maanden plaatsvindt.

4.3. Op de zitting van 8 januari 2020 heeft Gedaagde verzocht haar eis te wijzigen, stellende dat zij gelet op de opzegging van de huurovereenkomst per 31 januari 2020 geen belang meer heeft bij de tegenvordering zoals oorspronkelijk geformuleerd. Gedaagde vordert, na toegestane wijziging, dat de kantonrechter:

voor recht verklaart dat Gedaagde gerechtigd was maandelijks een bedrag van € 100,00 respectievelijk € 57,00, althans een redelijk bedrag als aan Eiser toe te rekenen gaskosten, op de huurprijs in mindering te brengen;

een redelijke huurprijs zal vaststellen, het door Gedaagde gederfde woongenot in aanmerking genomen;

4.4. Eiser betwist de tegenvordering. Op haar verweer zal hieronder — voor zover van belang — nader worden ingegaan.

5. De beoordeling

de tegenvordering

5.1. De kantonrechter ziet aanleiding om eerst de tegenvordering van Gedaagde te bespreken.

5.2. Gedaagde legt aan onderdeel 1 van haar tegenvordering ten grondslag dat sprake is van een ondeugdelijke en gevaarlijk aangelegde VR-ketel waardoor haar gasverbruik extreem hoog is. Gedaagde heeft in dit verband onder meer een jaarrekening van Essent van juni 2018 overgelegd, waaruit blijkt dat het gasverbruik 2632 m3 bedroeg, terwijl het gemiddeld gasverbruik voor een appartement volgens het overzicht van Essent 1000 m3 is. Ook het gasverbruik in mei 2019 ligt volgens het gebruiksoverzicht tussen het niveau van een (hele) vrijstaande woning en een 2-onder- 1-kapwoning in. Volgens Gedaagde is een groot deel van dit verbruik toe te schrijven aan de ondeugdelijkheid van de ketel, niet-geïsoleerde leidingen en een continue lage temperatuur in de kelder waarin de ketel zich bevindt. Gedaagde verwijst in dit verband onder meer naar een e-mailbericht van 26 november 2018 van de door Eiser ingeschakelde beheerder (RWB Vastgoedmanagement) waarin deze aangeeft dat er op 3 juli 2018 een installateur ter plaatse is geweest die geconstateerd heeft dat de ketel en installatie slecht en onveilig zijn aangelegd en dat het hoge gasverbruik naar deze installatie is te herleiden. Ook verwijst Gedaagde naar een e-mailbericht van 8 november 2018 waarin J van Bedrijf J bevestigt dat de ketel oud is en dat de plaats van aansluiting en niet-geïsoleerde leidingen voor warmteverlies zorgen. Eiser heeft tegen de stellingen van Gedaagde aangevoerd dat zij ten onrechte uitgaat van een gemiddeld gasverbruik van een geïsoleerde woning, terwijl het gehuurde een oude niet-geïsoleerde woning van voor 1976 betreft. De ketel is volgens eiser weliswaar verouderd, maar meerdere deskundigen hebben vastgesteld dat van een gebrekkige of onveilige ketel geen sprake is. Daarbij wijst Eiser erop dat J in hetzelfde e-mailbericht van 8 november 2018 aangeeft dat er geen gebreken aan de cv-ketel zijn geconstateerd en dat het gasverbruik grotendeels wordt bepaald door het stookgedrag van de eindgebruiker. Gelet op deze gemotiveerde betwisting door Eiser is naar het oordeel van de kantonrechter niet komen vast te staan dat sprake is van een extreem hoog gasverbruik, laat staan dat de oorzaak hiervan gelegen is in een ondeugdelijke ketel dan wel een ander gebrek aan het gehuurde. Reeds hierom dient de door Gedaagde onder 1 gevorderde verklaring voor recht te worden afgewezen.

5.3. Gedaagde legt aan onderdeel fl van haar tegenvordering ten grondslag dat in de woning sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW en dat zij op grond van artikel 7:207 lid 1 BW recht heeft op huurprijsvermindering. Naast de verouderde en ondeugdelijke ketel is sprake van lekkages, niet- of slechtwerkende apparatuur, een fornuis dat gas lekt, stoppen die herhaaldelijk doorslaan en niet-werkende radiatoren op de (kinder)slaapkamers. Pas nadat Eiser in september 2018 een beheerder had aangesteld, zijn een aantal gebreken verholpen. De niet goed af te sluiten voordeur, het rookkanaal van de afzuigkap, de lekkende douche, de niet werkende radiatoren op de kinderslaapkamers, het fornuis en de stoppenkast wachten echter nog steeds op vervanging en reparatie. Ook een onlangs doorgeroeste en afgebroken regenpijp is niet vervangen, aldus Gedaagde.

5.4. Eiser betwist dat er op dit moment sprake is van gebreken als bedoeld in artikel 7:204 BW. Voor zover daarvan in het verleden sprake is geweest, zijn deze door haar (beheerder) na melding deugdelijk hersteld. Eiser heeft diverse facturen in het geding gebracht waaruit een en ander blijkt. Voorts voert Eiser aan dat op grond van artikel 7:257 lid 3 BW geen huurprijsverlaging kan worden verlangd over een langere periode dan zes maanden voorafgaande aan het instellen van de vordering.

5.5. Ingevolge artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Voor zover de thans aan de vordering ten grondslag gelegde gebreken als zodanig kunnen worden omschreven, stuit de vordering van Gedaagde af op hetgeen is bepaald in artikel 7:207 BW. Dit artikel biedt immers slechts aanspraak op huurvermindering indien sprake is van een substantiële vermindering van het huurgenot. Dat volgt ook uit de parlementaire geschiedenis (zie de Kamerstukken 11 1997/1998, 26 089, nr. 3, pag. 18 en Kamerstukken 11 1999/2000, 26 089, nr. 6, pag. 11). Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Eiser onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat daarvan thans sprake is. De gestelde gebreken — onvoldoende mogelijkheden om de kinderslaapkamer te verwarmen, een lekkende douche en een haperende stoppenkast — leveren geen substantiële vermindering van het huurgenot als bedoeld in artikel 7:207 BW op, zodat ook dit onderdeel van de tegenvordering dient te worden afgewezen.

de vordering

5.6. Vaststaat dat partijen een maandelijkse huurprijs van E 1.500,00 exclusief gas, water en licht zijn overeengekomen. Eveneens staat vast dat Gedaagde maandelijks een bedrag van € 100,00 respectievelijk 57,00 op de huur heeft ingehouden.

5.7. Gelet op hetgeen hiervoor is geoordeeld, is er voor Gedaagde geen grond een deel van de overeengekomen huurprijs onbetaald te laten. De kantonrechter zal de vordering van Eiser tot betaling van de huurachterstand ad 2.314,00 dan ook toewijzen.

5.8. De gevorderde wettelijke rente is door Gedaagde niet betwist. Deze zal eveneens worden toegewezen.

5.9. Eiser vordert buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn echter hoger dan het bedrag dat Eiser in de verzonden aanmaning heeft vermeld. Gelet op artikel 6:96 lid 6 BW zijn die kosten slechts toewijsbaar tot het in die aanmaning genoemde lagere bedrag, te weten € 381,15 inclusief btw).

de vordering en de tegenvordering

5.10. De proceskosten in de zaak van de vordering en de tegenvordering komen voor rekening van Gedaagde, omdat zij ongelijk krijgt (dagvaarding: 103,07, griffierecht: E 231,00 en salaris gemachtigde: 2 punten (€ 480,00)). De gevorderde rente over de proceskosten is toewijsbaar met ingang van de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis. Ook de nakosten (€ 120,00) kunnen worden toegewezen, voor zover deze kosten daadwerkelijk door Eiser worden gemaakt. Gelet op de samenhang van de vorderingen ziet de kantonrechter aanleiding de kosten in de zaak van de tegenvordering op nihil te stellen.

6. De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1. veroordeelt Gedaagde tot betaling aan Eiser van € 2.726,93, te vermeerderen met de wettelijke rente over 2.314,00 vanaf 27 juni 2019 en met de wettelijke rente over € 381,15 vanaf de datum gelegen 14 dagen na dit vonnis, een en ander tot aan de dag van de gehele betaling;

6.2. veroordeelt Gedaagde tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Eiser tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding

€ 103,07

griffierecht

€ 231,00

salaris gemachtigde

€ 480,00,

vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;

6.3. veroordeelt Gedaagde tot betaling van 120,00 aan nakosten voor zover Gedaagde niet binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan het voorgaande heeft voldaan en daadwerkelijk nakosten door Eiser worden gemaakt;

6.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.5. wijst de vordering voor het overige af.