Samenvatting

Tussen twee partijen is een huurovereenkomst gesloten. De eisers zijn de verhuurders, de gedaagde is de huurder. Met een verstekvonnis op 19 december 2014 is deze huurovereenkomst ontbonden en werd de huurder veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en betaling van de kosten van de procedure.

Omdat de huurachterstand zo hoog was, is ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toegezegd door de rechter. De huurder is in verzet gekomen tegen dit vonnis. De huurder betwist namelijk of de dagvaarding voldoet aan de eisen van de wet. Ook zou hij de dagvaarding niet hebben ontvangen.

Dagvaarding juist betekend?
Ten eerste behandelt de rechter de vraag of de dagvaarding op een juiste manier is betekend. De huurder stelt dat hij destijds stond ingeschreven bij een penitentiaire inrichting, maar dit kan de huurder niet bewijzen. De verhuurders zijn van mening dat hij stond ingeschreven op het adres van het gehuurde. De rechter oordeelt dat aan dit verweer voorbij wordt gegaan. De dagvaarding is juist betekend.

Onbekende huurverhoging
De huurder is van mening dat de huurachterstand lager is dan de verhuurder stellen. Er zou namelijk een huurverhoging mee zijn gerekend die hem nooit schriftelijk is meegedeeld. De verhuurders kunnen niet aantonen dat de huurder de brief (op de juiste wijze) heeft ontvangen. Daarom wordt er uitgegaan van de niet-verhoogde huurprijs.

Ontbinding huurovereenkomst gerechtvaardigd
De huurachterstand was echter wel zodanig groot dat ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. Omdat de huurachterstand nog altijd zo groot is, geeft de rechter de verhuurders gelijk. De huurder moet de proceskosten betalen. Wel krijgt de huurder een maand de tijd om de gehele schuld inclusief rente en kosten te betalen, voordat de huurovereenkomst wordt ontbonden.

De buitengerechtelijke kosten die de verhuurders vorderen, worden afgewezen. De verhuurders hebben namelijk niet geprobeerd in contact te komen met de penitentiaire inrichting waar de gedaagde verbleef.

vonnis

in de zaak van

1.                       Eiser 1,

wonende te,

2.                        Eiser 2,

wonende te,

3.                        Eiser 3,

wonende te, eisers,

gedaagden in verzet, gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung,

tegen

Gedaagde,

wonende te,

gedaagde,

eiser in verzet,

gemachtigde: mr. F.S. Jansen.

Partijen zullen hierna worden aangeduid als “Eisers” respectievelijk “Gedaagde”.

1. Het verloop van de procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

–                              het inleidend exploot van dagvaarding met producties van 20 november 2014;

–                              het verstekvonnis van 19 december 2014;

–                              het verzetexploot met producties van 23 januari 2015;

–                              de incidentele conclusie tot vernietiging van de verzetdagvaarding tevens houdende conclusie van antwoord in verzet met producties van 4 februari 2015;

–                              het tussenvonnis van 16 februari 2015. waarin een comparitie van partijen is bepaald:

–                              de brief met producties van 25 februari 2015 van Gedaagde;

–                              de brief met een productie van 11 maart 2015 van Eisers;

–                              het proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 18 maart 2015;

–                              de ter comparitie overgelegde productie van Eisers.

1.2.   De datum van de uitspraak van dit vonnis is door de kantonrechter nader bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

Uitgegaan wordt van de volgende feiten, nu deze enerzijds zijn gesteld dan wel uit de overgelegde stukken blijken en anderzijds zijn erkend dan wel niet althans onvoldoende gemotiveerd zijn bestreden:

2.1.   Tussen partijen is een huurovereenkomst gesloten met Eisers als verhuurders en Gedaagde als huurder met betrekking tot het gehuurde (hierna: “het gehuurde”). Op grond van de huurovereenkomst is Gedaagde bij vooruitbetaling € 478,76 per maand aan Eisers verschuldigd.

2.2.   Bij gewezen verstekvonnis van 19 december 2014 is, overeenkomstig de eis van Eisers, de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en werd Gedaagde veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling aan Eisers van een bedrag van € 2.673,31, met veroordeling van Gedaagde in de kosten van het geding.

3. Het geschil

3.1.1.  Eisers hebben bij (oorspronkelijke) dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde te ontbinden en Gedaagde te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling aan Eisers van de door hen genoemde bedragen, waarin begrepen € 2.312,93 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand november 2014.

3.1.2.  Aan de eis hebben Eisers — naast de hiervoor weergegeven feiten en zakelijk weergegeven – ten grondslag gelegd dat Gedaagde, ondanks sommaties, in gebreke is gebleven met de tijdige en volledige betaling van de huurpenningen. Er is een huurachterstand ontstaan, die zo groot is, dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is gerechtvaardigd. Er is sprake van herhaalde wanprestatie. Omdat betaling uitbleef waren Eisers genoodzaakt hun vordering uit handen te geven en incassokosten te maken. Deze kosten dienen voor rekening van Gedaagde te komen. Gedaagde is in verzuim geraakt en gehouden om de wettelijke rente aan Eisers te vergoeden.

3.2.1.  Gedaagde heeft gevorderd hem tot goed opposant te verklaren, het verzet tegen het onder 2.2 bedoelde verstekvonnis gegrond te verklaren, hem te ontheffen van de daarin tegen hem uitgesproken veroordeling, de vordering van Eisers af te wijzen hetzij door Eisers niet ontvankelijk te verklaren hetzij door Eisers haar vordering te ontzeggen, met veroordeling van Eisers in de kosten van het geding, nakosten inbegrepen.

3.2.2.  Daartoe heeft Gedaagde – naast de hiervoor weergegeven feiten en zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. Gedaagde betwist dat de dagvaarding voldoet aan de eisen van de wet en dat de dagvaarding (correct) aan hem zou zijn betekend. Gedaagde heeft geen dagvaarding ontvangen. Gedaagde is gedetineerd geweest en hiervan waren Eisers op de hoogte. Voorts betwist Gedaagde dat Eisers een vordering op hem hebben uit hoofde van achterstallige huurpenningen.

4. De beoordeling van het geschil

Nietigheid exploten

4.1.    De eerste vraag die beantwoord dient te worden is of de inleidende dagvaarding op een juiste wijze aan Eisers is betekend. Partijen verschillen van mening waar Gedaagde stond ingeschreven: Gedaagde stelt dat hij stond ingeschreven op het adres van de penitentiaire inrichting waar hij op dat moment verbleef en Eisers stellen dat hij stond ingeschreven op het adres van het gehuurde. Gedaagde heeft geen uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie overgelegd, waaruit zijn standpunt blijkt. Wat daar allemaal ook verder van zij, zelfs in het geval vast zou komen te staan dat Gedaagde niet op een juiste wijze is gedagvaard, dan is de kantonrechter van oordeel dat in elk geval niet kan worden vastgesteld dat Gedaagde daarmee dusdanig in zijn belangen zou zijn geschaad dat dit zou moeten leiden tot nietigheid van de dagvaarding. Immers, de dagvaarding heeft Gedaagde uiteindelijk bereikt en middels de onderhavige verzetprocedure kan Gedaagde alsnog verweer voeren. Om die reden wordt aan dit verweer van Gedaagde voorbij gegaan.

4.2.    Eisers hebben het standpunt ingenomen dat de verzetdagvaarding nietig is, omdat in de verzetdagvaarding bij de aanzegging niet is vermeld: “dat gedaagden (geopposeerden) bij niet verschijning geen griffierecht verschuldigd zijn”, wijzend op artikel 111 lid 2 onder k van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Overwogen wordt dat in artikel 146 Rv is bepaald dat de hiervoor genoemde bepaling niet van overeenkomstige toepassing is op een exploot van verzet. Derhalve wordt de stelling van Eisers dat de verzetdagvaarding nietig zou zijn verworpen.

Huurachterstand

4.3.   Ter comparitie heeft Gedaagde erkend dat er sprake is van een huurachterstand. Hij is echter van mening dat de huurachterstand lager is dan Eisers willen doen laten geloven, omdat Eisers in hun vordering een huurverhoging (huurprijs € 497,91 per maand) hebben meegerekend die hem nimmer (schriftelijk) is medegedeeld. Gedaagde is het met deze vermeende huurverhoging niet eens. In dat kader hebben Eisers ter comparitie verzendbewijzen overgelegd van de vermeende brief, maar deze bleken van andere data te zijn. Nu Gedaagde heeft betwist dat hij een brief met betrekking tot de huurverhoging heeft ontvangen en Eisers niet hebben aangetoond dat zij Gedaagde hieromtrent (op een juiste wijze) hebben aangeschreven, kan niet worden geoordeeld dat sprake is geweest van een rechtsgeldig door Eisers bewerkstelligde huurverhoging, die voldoet aan de vereisten zoals artikel 7:252 van het Burgerlijk Wetboek die hieraan stelt. Derhalve zal worden uitgegaan van een huurprijs van € 478,76 per maand.

4.4.    Gedaagde heeft de hoogte van de huurachterstand verder niet inhoudelijk betwist, althans, hij heeft geen betalingsbewijzen in het geding gebracht waaruit blijkt dat hij meer heeft betaald dat Eisers in hun laatste specificatie hebben berekend. Derhalve is dat bedrag toewijsbaar, met inachtneming van het uitgangspunt dat de huurprijs € 478,76 per maand is gebleven. Er zal daarom een bedrag van 8 x (497,91 -/- 478,76 =) € 19,15 =

€ 153,20 in mindering worden gebracht. Dan resteert een bedrag van (€ 2.112,44 -/- € 153,20 —) € 1.959,24, berekend tot en met de maand maart 2015, hetgeen zal worden toegewezen. De gevorderde rente is niet afzonderlijk betwist en eveneens toewijsbaar.

Ontbinding en ontruiming

4.5.  De huurachterstand bedraagt thans ruim drie en een halve maand. En eind 2014 was de huurachterstand zelfs aanzienlijk groter dan dat. In beginsel is de huurachterstand zo groot (geweest) dat ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde is gerechtvaardigd, omdat het uitgangspunt dient te zijn dat Gedaagde heeft zorg te dragen voor de tijdige betaling van de huurpenningen. Door dit na te laten is hij tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en heeft hij Eisers aanzienlijk in hun belangen geschaad. Daar komt bij dat Gedaagde recentelijk al een keer eerder is veroordeeld tot betaling van een huurachterstand terzake het gehuurde.

4.6. Daartegenover moeten ook de belangen van Gedaagde en alle overige relevante omstandigheden worden meegewogen. Gedaagde heeft een groot belang bij het behouden van het gehuurde, omdat hij het gehuurde gebruikt als plek om te wonen en te leven. Gedaagde is gedetineerd geweest van 23 mei 2014 tot en met 29 december 2014, een omstandigheid waarvan Eisers op de hoogte zijn gesteld. De kantonrechter is van oordeel dat een huurder in een dergelijk geval een extra bescherming behoeft. Gedaagde heeft middels bijzondere bijstand bij de gemeente huurdoorbetaling aangevraagd en gekregen, maar daarin zit altijd enige vertraging, zodat de huurachterstand ook daardoor (tijdelijk) is vergroot. Daarbij komt dat de gemeente blijkbaar in eerste instantie, door een misverstand, de huurpenningen heeft overgemaakt naar de vorige eigenaar van het gehuurde, de firma Diepstraten Huizenbeheer B.V. Door deze omstandigheden – die overigens wel in de risicosfeer van Gedaagde vallen, maar waar Gedaagde ook weer niet te zwaar op mag worden afgerekend -, alsmede de constatering dat Gedaagde zijn uiterste best doet om de achterstand zo snel mogelijk in te lopen, acht de kantonrechter het redelijk om gebruik te maken van de wettelijke bevoegdheid Gedaagde een termijn van een maand toe te staan om de (resterende) schuld aan Eisers met rente en kosten alsnog te betalen.

Kosten

4.7.   Gedaagde is het niet eens met de gevorderde buitengerechtelijke kosten, omdat hij niet is aangeschreven op het adres waar hij gedetineerd was. Eisers hebben erkend dat zij op de hoogte zijn gesteld van de detentie, maar hebben ervoor gekozen om hem alleen aan te schrijven op het adres waar Gedaagde stond ingeschreven. Gedaagde heeft aangevoerd dat hij op dat moment in de penitentiaire inrichting stond ingeschreven, maar gelet op hetgeen onder 4.1 al is overwogen, is dat niet komen vast te staan.

4.8.    Aangenomen moet worden dat van degene die aan aanzienlijk bedrag aan buitengerechtelijke kosten Vordert (€ 346,94) mag worden verwacht dat hij daadwerkelijk moeite heeft gedaan om buitengerechtelijk tot een oplossing te komen. Dat begint bij een serieuze poging doen om in contact te komen met de schuldenaar, in het bijzonder als de schuldeiser wetenschap heeft van het verblijf van de schuldenaar elders. In het onderhavige geval is onvoldoende gebleken dat Eisers zich hiervoor hebben ingezet. Weliswaar heeft Gedaagde ervoor zorg te dragen dat tijdens zijn detentie iemand zijn administratie en zijn post waarneemt, maar daar staat tegenover dat van Eisers gevergd mag worden dat zij op zijn minst proberen Gedaagde te bereiken op het adres waarvan zij weten dat Gedaagde op dat moment verblijft (de penitentiaire inrichting). Onder die omstandigheden, mede in het licht van het gegeven dat uit de stukken blijkt dat bij een vorige procedure (direct voorafgaand aan de thans ontstane huurachterstand) reeds een keer eerder door Eisers buitengerechtelijke kosten in rekening zijn gebracht en door Gedaagde zijn voldaan, dienen de buitengerechtelijke kosten zoals thans gevorderd, te worden afgewezen.

4.9.  Gedaagde is terecht in rechte betrokken omdat er (nog altijd) een aanzienlijke huurachterstand bestaat. Gedaagde zal daarom als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De dagvaarding wordt geacht juist te zijn betekend, nu niet is komen vast te staan dat Gedaagde elders stond ingeschreven en de gerechtsdeurwaarder in beginsel de verplichting heeft om te betekenen op het woonadres waar iemand formeel staat ingeschreven. De door Eisers (voorwaardelijk) gevorderde afwikkelingskosten (nakosten) worden afgewezen, nu voldoende gegevens ontbreken om die kosten reeds thans te kunnen begroten. Mocht tussen partijen een geschil ontstaan omtrent de omvang van die kosten, staat het Eisers vrij de kantonrechter te verzoeken deze te begroten op de voet van artikel 237 lid 4 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).

4.10. Hetgeen partijen verder hebben aangevoerd zal thans onbesproken blijven, nu dit niet kan leiden tot een ander oordeel.

5. De beslissing

De kantonrechter:

vernietigt het op 19 december 2014 gewezen verstekvonnis;

en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt Gedaagde om aan Eisers te betalen 6 1.959,24 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand maart 2015 en 6 13,44 aan reeds vervallen rente, vermeerderd met de wettelijke rente over het saldo vanaf 18 november 2014 dat aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens, na elke credit- en debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag der algehele voldoening;

veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Eisers vastgesteld op € 555,80 aan verschotten en € 450,00 aan salaris voor de gemachtigde;

staat Gedaagde toe om het totaal van de aan Eisers verschuldigde bedragen, inclusief rente en kosten zoals hierboven genoemd, naast de lopende huur, aan Eisers te betalen binnen één maand na de uitspraak van dit vonnis;

en bovendien, maar alléén voor het geval Gedaagde niet binnen de gestelde termijn geheel aan die betalingsverplichtingen voldoet:

ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen met ingang van de dag na afloop van vorenbedoelde termijn van één maand en veroordeelt Gedaagde om het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege Gedaagde daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Eisers te stellen;

veroordeelt Gedaagde om aan Eisers te betalen € 478.76 per maand, met ingang van de maand april 2015 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. van Breevoort-de Bruin en uitgesproken ter openbare terechtzitting.