Kort Geding - Beëindiging huurcontract vanwege illegale seksinrichting en angst omwonenden

vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende in Rotterdam,

in de zaak van

Eiser,

gevestigd in Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: T. Colijn,

tegen

Gedaagde,

wonende in Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. 1. L’Ghdas te Amsterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘Eiser en `Gedaagde’.

 1. Het verloop van de procedure

 1.1 Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen: het exploot van dagvaarding van 1 december 2021, met producties; de aanvullende productie 9 aan de zijde van Eiser; de specificatie van de huurachterstand berekend tot en met 9 december 2021; de e-mail van 16 december 2021 aan de zijde van Gedaagde en de daarbij overgelegde producties;

de aanvullende productie 10 aan de zijde van Eiser;
de aanvullende producties aan de zijde van Gedaagde.

1.2 De mondelinge behandeling heeft eerst op 9 december 2021 plaatsgevonden. Gedaagde is op die zitting niet verschenen, waarna verstek is verleend. Nadat Gedaagde op 13 december 2021 het verstek heeft gezuiverd, is een mondelinge behandeling gepland op 17 december 2021. Tijdens deze mondelinge behandeling zijn namens Eiser verschenen mevrouw J. Gerritsen en de heer R. Muiters, bijgestaan door de gemachtigde van Eiser. Gedaagde is in persoon verschenen, vergezeld van twee toehoorders en bijgestaan door haar gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de zitting is besproken.

1.3 De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op vandaag.

2. De vordering

2.1 Eiser vordert na vermindering van eis bij vonnis in kort geding. uitvoerbaar bij voorraad, Gedaagde te veroordelen:

om de woning aan de Thomas á Kempisstraat (hierna: de woning) binnen zeven dagen na uitspraak van dit vonnis, dan wel binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Eiser te stellen; om aan Eiser te betalen een bedrag van E 5.301,04 aan huurachterstand berekend tot en met december 2021;

om aan Eiser onder voorbehoud van huurverhoging te betalen een bedrag van € 89 1,84 per maand vanaf januari 2022 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, waarbij een ingegane maand een volledige maand is;

om aan Eiser te betalen de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over de verschuldigde hoofdsom, waaronder een bedrag van € 26,87 aan vervallen rente berekend tot 15 november 2021;

in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, en de nakosten.

2.2 Ter toelichting op haar vordering heeft Eiser – zakelijk weergegeven en voor zover van belang – het volgende aangevoerd.

2.2.1 Eiser is een stichting die zich bezighoudt met maatschappelijke opvang. In nauwe samenwerking met Stichting Havensteder verhuurt zij ruim twintig woningen in de wijk Lombardije aan slachtoffers van huiselijk geweld. Aan cliënten worden deze woningen tijdelijk verhuurd om te herstellen en te wachten op een nieuwe vaste verblijfplek. Eiser verzorgt daarnaast de ondersteuning van deze cliënten. Ook de onderhavige woning is een van de veilige woningen van Eiser. Gedaagde is met code rood overgedragen aan Veilig Thuis Rotterdam, waarna Eiser Gedaagde in de woning heeft geplaatst.

2.2.2 Eiser en Gedaagde hebben naar aanleiding van haar plaatsing op 1 april 2021 voor de woning een gemengde zorg- en huurovereenkomst gesloten. Op grond van deze overeenkomst is Gedaagde elke maand een bedrag van E 891,84 aan huur verschuldigd.

2.3 Ondanks dat door Eiser aan Gedaagde hulp geboden wordt, zijn er drie gronden op basis waarvan in deze procedure, vooruitlopend op een eventuele bodemprocedure, ontruiming van de woning wordt gevorderd. De gronden luiden als volgt.

2.3.1 Allereerst is de politie op 30 september 2021 de woning binnengevallen. In de woning is op dat moment een in werking zijnde illegale seksinrichting aangetroffen, die door Gedaagde werd ontplooid. Dit is in strijd met de tussen partijen gesloten overeenkomst (artikel 2.2).

2.3.2 Daarnaast heeft de gemeente op 31 oktober 2021 de WMO-indicatie van Gedaagde ingetrokken. Naar aanleiding van deze intrekking heeft Eiser ook haar begeleiding aan Gedaagde beëindigd. Omdat de zorgovereenkomst is beëindigd, is op grond van artikel 1.3 de hiermee samenhangende huurovereenkomst op dat moment ook geëindigd. Gedaagde woont daardoor op dit moment zonder recht of titel in de woning.

2.3.3 Tot slot laat Gedaagde na de huur (tijdig) te betalen, waardoor berekend tot en met de maand december 2021 een huurachterstand van 5.301,04 is ontstaan. Bij de hoogte van deze huurachterstand is rekening gehouden met twee betalingen van 23 november 2021 ten bedrage van respectievelijk € 50,00 en 891,84. Door het niet betalen van de huur schiet Gedaagde toerekenbaar tekort in haar verplichtingen als huurster.

2.4 Eiser heeft spoedeisend belang bij haar vordering. Dit volgt uit de aard van de zaak. Daarnaast loopt de huurachterstand op en staan veel zorgbehoevenden/potentiële huurders te springen om dergelijke woonruimte, terwijl Gedaagde nu een kostbare zorgwoning bezet houdt terwijl haar WMO-indicatie is ingetrokken en de woning voor een ander doeleinde gebruikt werd dan waarvoor deze bestemd is. Ook zal ontruiming op korte termijn een mogelijke burgemeesterssluiting voorkomen.

3. Het verweer

 3.1 Het verweer van Gedaagde strekt tot afwijzing van de vordering van Eiser. Op het verweer van Gedaagde wordt – voor zover dit voor de beoordeling van belang is – hierna ingegaan.

4. De beoordeling

 4.1 Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding – welke toewijzing bijna altijd een definitief karakter heeft – is alleen plaats indien met een zeer grote mate van waarschijnlijkheid de bodemrechter tot eenzelfde oordeel zal komen en de uitkomst van een de bodemprocedure, vanwege een spoedeisend belang aan de zijde van Eiser, niet kan worden afgewacht,

4.2 Het spoedeisend belang vloeit voort uit aard van de vordering en de stellingen die Eiser aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd. Eiser stelt immers dat er activiteiten in de woning zijn/worden verricht die onwenselijk en in strijd met de overeenkomst zijn, dat Gedaagde zonder recht of titel in de woning verblijft en dat er sprake is van een oplopende huurachterstand.

4.3 Eiser heeft aan de gevorderde ontruiming een drietal gronden ten grondslag gelegd. De kantonrechter is op grond van de overgelegde stukken en de toelichting daarvan voorshands van oordeel dat alle drie de gronden voldoende zijn komen vast te staan en in een eventuele bodemprocedure tot ontruiming van de woning zouden leiden. Daartoe wordt het volgende overwogen.

4.4 Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt. Op grond van artikel 7:219 BW kan de huurder ook aansprakelijk worden gesteld voor gedragingen van hen die met goedvinden van de huurder de woning gebruiken of zich met haar goedvinden daar bevinden. Uit vaste rechtspraak volgt dat voor een geslaagd beroep op artikel 7:219 BW voor de ontbinding van de huurovereenkomst beslissend is of de huurder zich, in het licht van de gedragingen van derden, zelf niet als goed huurder heeft gedragen.

4.5 Eiser heeft gesteld dat Gedaagde is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, doordat zij in strijd met de overeenkomst, de algemene huurvoorwaarden en de wet illegale seksactiviteiten in de woning heeft laten plaatsvinden.

4.6 De kantonrechter hecht bij de beoordeling van de vraag of Gedaagde zich inderdaad schuldig heeft gemaakt aan een schending van de hiervoor genoemde bepalingen en of er sprake is van een tekortkoming die de ontruiming rechtvaardigt veel waarde aan de door Eiser in het geding gebrachte waarschuwing van de gemeente van 21 november 2021 (productie 6 van de dagvaarding). In deze waarschuwing is immers een korte samenvatting gegeven van de opgemaakte politierapportage naar aanleiding van politie-inval van 30 september 2021.

4.7 in deze waarschuwing staat vermeld dat op 30 september 2021 in de woning, naar aanleiding van een afspraak met een persoon die adverteerde op de sekswebsite kinky.nl. een illegale seksinrichting is aangetroffen. De drie aanwezige vrouwen hebben verklaard een bedrag voor de woning te moeten betalen en geen huurcontract te hebben. Het geld wordt contant betaald en opgehaald door een man. De twee slaapkamers in de woning waren ingericht als afwerkkamer en er zijn attributen aangetroffen die wijzen op illegale prostitutie, zoals glijmiddel, condoomverpakkingen en tissues. De kantonrechter gaat uit van de juistheid van deze bevindingen, aangezien Gedaagde deze niet heeft betwist_

4.8 Gedaagde heeft toegelicht dat zij ten tijde ván deze politie-inval tijdelijk een verblijf elders had en een vriendin, die zij pas kort kende, op de woning heeft laten passen. Hiervoor heeft zij haar sleutel gekopieerd en aan die vriendin afgegeven. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter heeft Gedaagde hiermee niet de zorg betracht die van haar mocht worden verwacht. Het had op de weg van Gedaagde gelegen om de woning te laten beheren door iemand waarvan zij mocht verwachten dat zorgvuldig op de woning zou worden gepast, zoals een medewerker van Eiser. Nu Gedaagde zeer weinig informatie over haar vriendin kon/kan geven, is de kantonrechter van oordeel dat Gedaagde niet van die vriendin mocht verwachten dat zij zorgvuldig op de woning zou passen. Deze onzorgvuldige wijze waarop Gedaagde, zonder toestemming van Eiser, iemand een sleutel van de woning heeft gegeven, komt voor rekening en risico van Gedaagde. Dat vervolgens – in strijd met de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet – seksactiviteiten in de woning zijn verricht, komt gelet op het voorgaande en gelet op het bepaalde in artikel 7:219 BW ook voor rekening en risico van Gedaagde.

4.9 Het voorgaande leidt tot de conclusie sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aan de zijde van Gedaagde.

4.10 Verder heeft Eiser aan de ontruiming in deze procedure ten grondslag gelegd dat Gedaagde op dit moment zonder recht of titel in de woning verblijft. De door partijen getekende overeenkomst heeft volgens Eiser immers een gemengd karakter.

4.11 Dat er een nauwe relatie bestaat tussen de bewoning van de woning door Gedaagde en haar begeleiding door Eiser, blijkt onder meer uit het feit dat in de overeenkomst een direct verband wordt gelegd tussen het einde van de zorg aan Gedaagde en het einde van het gebruik van de woning door Gedaagde. Bovendien is uitdrukkelijk bepaald dat de woning ter beschikking wordt gesteld voor de duur van de begeleiding en dat bij het einde van de zorg ook het element huur eindigt (artikel 4.1).

4.12 Bij een dergelijke gemengde overeenkomst zijn de voor die beide overeenkomsten geldende bepalingen in beginsel naast elkaar van toepassing (zie artikel 6:215 BW) en kan de huurder zich ook op huurbescherming beroepen, tenzij deze bepalingen niet goed met elkaar verenigbaar zijn of de strekking van de bepalingen zich tegen de toepassing ervan op de overeenkomst verzet. Dat is voor wat betreft de huurbeschermingsbepalingen het geval indien de begeleidingsovereenkomst duidelijk overheerst en voortzetting van het gebruik van de woning zonder begeleiding strijdig is met het doel van de overeenkomst.

4,13 Met Eiser is de kantonrechter van oordeel dat in het onderhavige geval het zorgelement van de overeenkomst overheerst en dat geen – zoals Gedaagde heeft gesteld – sprake was van hoofdzakelijk een huurovereenkomst met zorg als een bijkomend, ondergeschikt ‘hulpelement’. Desgevraagd heeft Gedaagde tijdens de mondelinge behandeling ook bevestigd dat eventuele zorg niet van de grond is gekomen, nu zij stelt hier geen behoefte aan te hebben gehad. Volgens haar was de woning in eerste instantie enkel bedoeld voor het bieden van een veilige plek zonder begeleiding.

4.14 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat overeenkomstig de hiervoor genoemde bepalingen met de rechtsgeldige beëindiging van de zorgovereenkomst ook de huurovereenkomst eindigt.

4.15 Beoordeeld dient nu te warden of aannemelijk is dat in een (eventueel aan te spannen) bodemprocedure zal worden geoordeeld of Eiser in redelijkheid de zorgovereenkomst heeft mogen beëindigen, zodat daarmee ook de huurovereenkomst is geëindigd als gevolg waarvan Gedaagde zonder recht of titel in de woning verblijft.

4.16 De kantonrechter is voorshands van oordeel dat Eiser de zorg op juiste gronden heeft beëindigd, in welk verband wordt gewezen op de intrekking van de WMO-indicatie door de gemeente naar aanleiding van de inval van in de woning van 30 september 2021 en het niet begeleidbaar opstellen van Gedaagde. Gedaagde verblijft op dit moment dan ook zonder recht of titel in de woning.

4.17 Tot slot legt Eiser aan de door haar gevorderde ontruiming ten grondslag dat sprake is van een huurachterstand die in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen.

4.18 Eiser heeft een specificatie van de actuele huurachterstand overgelegd. Gedaagde heeft de omvang van de op basis daarvan door Eiser gestelde huurachterstand ten bedrage van € 5.301,04 berekend tot en met december 2021 niet betwist. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter kan van een dergelijke huurachterstand (van bijna zes maanden huur) niet worden gezegd dat sprake is van een huurachterstand van geringe betekenis. Daarnaast is niet gesteld of gebleken dat deze tekortkoming van bijzondere aard is. De financiële situatie van Gedaagde – hoe vervelend ook – en al dan niet in combinatie daarmee de benarde situatie van waaruit zij in Rotterdam is opgevangen, ontslaat haar niet van haar betalingsverplichting tegenover Eiser. De huurachterstand zou in een eventuele bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, zodat daarop vooruitlopend in de onderhavige procedure de ontruiming van het gehuurde al kan worden uitgesproken. Het feit dat Gedaagde stelt binnenkort een bedrag te ontvangen waarvan zij in ieder geval ruim de helft van de huurachterstand zou kunnen voldoen, maakt dit oordeel niet anders,

4.19 Al de drie hiervoor genoemde tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst aan de zijde van Gedaagde rechtvaardigen naar het oordeel van de kantonrechter in een eventuele bodemprocedure – ieder afzonderlijk, maar zeker gezamenlijk – de ontbinding van de huurovereenkomst en/of de ontruiming van het gehuurde. Gelet op het belang van Eiser om de woning ter beschikking te kunnen stellen aan iemand die zich wel wil laten begeleiden, wordt de door Eiser gevorderde ontruiming vooruitlopend op een eventuele bodemprocedure toegewezen, met dien verstande dat de kantonrechter de ontruimingstermijn in redelijkheid zal vaststellen op veertien dagen na betekening van dit vonnis. Een belangenafweging, zoals door Gedaagde is voorgesteld, leidt niet tot een ander oordeel.

4.20 De vordering tot betaling van de toekomstige huur van € 891,84 per maand vanaf 1 januari 2022 tot en met de maand waarin de ontruiming zal plaatsvinden, zal ook worden toegewezen. Eiser heeft voldoende feiten en omstandigheden geschetst op grond waarvan zij voorshands voldoende aannemelijk heeft gemaakt een rechtens te respecteren belang te hebben bij toewijzing van dit gedeelte van de vordering.

4.21 Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, aan de zijde van Eiser vastgesteld op € 606,52 aan verschotten en € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde.

4.22 De veroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat het verzoek daartoe op de wet is gegrond en er geen redenen zijn het niet in te willigen.

5. De beslissing

De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:

veroordeelt Gedaagde om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de Thomas á Kempisstraat in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege Gedaagde daar bevinden en de woning onder afgifte van de sleutels ter beschikking van Eiser te stellen;

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser tegen behoorlijk bewijs van betaling te betalen E 5.301,04 aan achterstallige huur berekend tot en met december 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente over het saldo dat vanaf 15 november 2021 aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens na elke debet- en credit mutatie heeft uitgestaan;

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen e 26,87 aan vervallen rente berekend tot 15 november 2021;

veroordeelt Gedaagde tot betaling van de maandelijkse huur van € 891,84 voor elke maand dat Gedaagde de woning in bezit za! houden, te rekenen vanaf 1 januari 2022 tot de datum waarop Eiser weer de beschikking over de woning verkrijgt, waarbij een ingegane maand voor een volledige maand wordt gerekend;

veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Eiser vastgesteld op:

€ 606,52 aan verschotten;

€ 498,00 aan salaris voor de gemachtigde;

voornoemde bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na de datum van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling; en indien Gedaagde niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op € 124,00 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, moet het bedrag aan nasalaris nog worden verhoogd met de kosten van betekening;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en uitgesproken op een openbare terechtzitting.